Нужно ли пробивать чек, если оплата за дом пришла со счёта эскроу?
Короткий ответ: да, нужно. Деньги на эскроу принадлежат заказчику-физлицу, а подрядчик получает их как оплату за работы. Это расчёт по 54-ФЗ, и касса здесь обязательна. Освобождение есть только у застройщиков по договорам долевого участия, на подряд по 186-ФЗ оно не распространяется.
Почему подрядчики думают, что чек не нужен?
- Деньги приходят «от банка», а не от человека.
- В интернете пишут: «Минфин разрешил не применять кассу при эскроу».
- Бухгалтер на прошлой работе «никогда не пробивал».
Результат? Чек не пробит, а сумма по одному дому 5-7 млн рублей. Штраф для ИП за расчёт без кассы от 1/4 до 1/2 суммы расчёта, но не меньше 10 000 рублей. Для организации от 3/4 до полной суммы, но не меньше 30 000 рублей (ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ).
Что говорит закон?
- Расчёты по 54-ФЗ это приём денег за товары, работы и услуги, наличными или безналом (ст. 1.1 54-ФЗ).
- Договор строительного подряда это выполнение работ. Заказчик гражданин, значит, касса обязательна.
- Письма Минфина о том, что касса не нужна, касаются только долевого строительства по 214-ФЗ. Это письма от 07.05.2020 № 03-01-15/36821 и от 03.05.2024 № 30-01-15/41102. Цену по ДДУ Минфин считает возмещением затрат застройщика. На подряд эта логика не переносится.
- Отдельного разъяснения именно по эскроу в договорах подряда по 186-ФЗ пока нет. Поэтому безопасная позиция одна: чек пробиваем.
Когда пробивать чек?
По 186-ФЗ банк перечисляет деньги после регистрации права собственности заказчика на дом. Значит, акт подписан раньше, чем пришли деньги. Порядок такой:
1. На дату акта: чек «Передача в кредит»
Чек пробивается на всю цену договора в день подписания акта.
Пример: акт подписан 10 июня, цена договора 5 500 000 рублей. В этот день чек «Передача в кредит» на 5 500 000 рублей.
2. Когда деньги пришли с эскроу: чек «Оплата кредита»
Чек нужно сформировать не позже следующего рабочего дня после поступления денег. Сумма указывается в реквизите «безналичными».
Пример: деньги поступили 25 июня. Чек «Оплата кредита» не позже 26 июня.
3. Проверьте реквизиты чека
- Предмет расчёта: «работа».
- НДС: «не облагается», если работы освобождены по пп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ. Это договоры по 186-ФЗ, заключённые после 1 марта 2025 года.
- Укажите имя и ИНН заказчика, так проще связать чек с договором.
Если сначала приходит аванс, а акт подписывается позже, порядок другой. Чек «Предоплата 100%» при поступлении денег и чек «Полный расчёт» на дату акта.
Что делать, если чеки уже пропущены?
Пробейте чек коррекции, тип «самостоятельно», с фактической датой расчёта. Если сделать это до того, как нарушение найдёт налоговая, штрафа не будет (примечание к ст. 14.5 КоАП РФ). Отдельное заявление в инспекцию для этого не нужно, чек коррекции сам уходит в налоговую через ОФД.
Итог: эскроу защищает деньги заказчика, но не отменяет кассу. Один пропущенный чек по дому может стоить больше миллиона рублей штрафа, а чек коррекции стоит пять минут работы.
Частые вопросы
Банк перечисляет деньги со своего счёта, разве это не расчёт между организациями?
Нет, счёт эскроу открыт на заказчика, и деньги на нём принадлежат ему. Банк только исполняет условия договора. Покупатель работ физлицо, поэтому исключение для расчётов между организациями и ИП не применяется.
Нужен ли чек, если оплату частично внесли маткапиталом?
Да. Касса нужна независимо от источника денег. Отдельно проверьте путь денег: если маткапитал пришёл подрядчику напрямую, минуя эскроу, это создаёт риск по льготе НДС.
Какую ставку НДС ставить в чеке?
Если льгота по пп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ применяется, ставка «НДС не облагается». Если договор заключён до 1 марта 2025 года или часть цены прошла мимо эскроу, льготы нет. Тогда ставка 5% или 7% для упрощенцев либо общая ставка.
Можно ли пробить один чек на всю сумму при поступлении денег?
Только если акт подписан в тот же день. Если акт раньше, нужны два чека: «Передача в кредит» и «Оплата кредита».
Разберём вашу ситуацию
Строите дома по 186-ФЗ и не уверены в чеках и льготе по НДС? Напишите нам. Проверим договоры, поступления с эскроу и чеки, и скажем, где есть риск.
Оставить заявку